Eine SARON-Hypothek amortisieren: Szenarien und Kosten

Eine an den SARON (Swiss Average Rate Overnight) gebundene Hypothek erfordert eine bewusste Planung der Immobilienschulden. Für die Amortisation sind mögliche Zinsentwicklungen, die direkte oder indirekte Methode und die geltenden Steuern zu prüfen. Eine langfristige Berechnung muss zwischen den heutigen Regeln und der Reform der Wohneigentumsbesteuerung unterscheiden, die am 1. Januar 2029 in Kraft tritt.

SARON und Amortisation: die Grundlagen

Bei einer SARON-Hypothek werden die täglichen Zinssätze über einen vereinbarten Beobachtungszeitraum, häufig ein bis drei Monate, aufgezinst. Hinzu kommt die vertragliche Marge des Kreditinstituts. Während die Zinsbelastung einer Festhypothek für die Laufzeit feststeht, kann sich die Belastung einer SARON-Hypothek mit jeder Abrechnungsperiode ändern.

Die Amortisationsanforderungen hängen von den durch die FINMA anerkannten Mindeststandards, dem Belehnungswert und dem Vertrag ab. Lassen Sie sich von der Bank den Betrag, den Zeitplan und die Annahmen für Ihr Dossier schriftlich erläutern.

Direkte Amortisation: die Schuld laufend reduzieren

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig Beträge an den Kreditgeber zurück und verringern damit das geliehene Kapital:

• Weniger Schulden: Die Hypothekarschuld sinkt mit jeder Rückzahlung.
• Tiefere Bruttozinsen: Die Zinsen werden auf einer zunehmend kleineren Restschuld berechnet. Dadurch sinkt bei gleichem Zinssatz die laufende Zinsbelastung.
• Auswirkungen auf Einkommens- und Vermögenssteuern:Eine kleinere Schuld führt zu geringeren Zinsen und innerhalb der geltenden Regeln zu einem kleineren Schuldzinsabzug. Die Wirkung auf das steuerbare Vermögen hängt auch davon ab, welche Vermögenswerte für die Rückzahlung eingesetzt werden. Eine Zahlung aus frei verfügbaren Mitteln verringert sowohl das Vermögen als auch die Schuld und erhöht deshalb nicht automatisch das steuerbare Nettovermögen.

Indirekte Amortisation: Rückzahlung über die gebundene Vorsorge

Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld während des vereinbarten Zeitraums unverändert. Die für die Rückzahlung bestimmten Beträge fliessen auf ein 3a-Konto oder in eine 3a-Versicherung, die zugunsten des Kreditgebers verpfändet wird:

• Unveränderte Schuld:Das geliehene Kapital bleibt gleich hoch. Zinsen fallen weiterhin auf diesen Betrag an. Ob und in welchem Umfang sie abziehbar sind, hängt von den geltenden Steuerregeln ab, die sich mit der Wohnbesteuerungsreform 2029 ändern.
• Abzug für die Säule 3a: Zulässige jährliche 3a-Beiträge können innerhalb der bundesrechtlichen Höchstbeträge vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
• Rückzahlung und Kapitalleistungssteuer: Das angesparte Kapital wird beim Bezug, beispielsweise bei der Pensionierung, für die Rückzahlung der Hypothek verwendet. Der Bezug wird getrennt vom übrigen Einkommen zu einem besonderen Tarif besteuert, der vom geltenden Steuerrecht abhängt.

Zinsverläufe: die Wirkung auf die Gesamtkosten berechnen

Bei einem SARON-Vertrag sollten Sie verschiedene Entwicklungen am Geldmarkt berechnen:

1. Stabile oder tiefe Zinsen: Die Zinsbelastung bleibt überschaubar. Indirekte Amortisation kann dann vorteilhaft sein, wenn Steuervorteile und Nettorendite der Vorsorgelösung die zusätzlichen Finanzierungskosten aufwiegen. Das muss im Einzelfall gerechnet werden.
2. Steigende Zinsen: Die Zinsbelastung steigt mit den neuen Abrechnungsperioden. Direkte Amortisation begrenzt die absolute Mehrbelastung, weil Zinsen auf einer kleineren Schuld anfallen.
3. Sinkende Zinsen: Eingesparte Zinszahlungen können für frei verfügbares Sparen oder zusätzliche Amortisationen eingesetzt werden, soweit der Vertrag diese erlaubt.

Die Marge des Kreditgebers wird im Vertrag festgelegt und verändert sich nicht allein durch Schwankungen des von SIX veröffentlichten Referenzzinssatzes. Prüfen Sie mögliche vertragliche Anpassungsklauseln.

Die Gesamtkosten nach Steuern bestimmen

Unterscheiden Sie Finanzierungskosten und Liquiditätsbedarf: Die Rückzahlung des Kapitals ist eine Geldzahlung, verringert aber zugleich die Schuld. Für den Vergleich müssen auch die steuerlichen Auswirkungen berücksichtigt werden:

• Steuerbares Einkommen:Nach den derzeit geltenden Regeln können Schuldzinsen innerhalb der gesetzlichen Grenzen das steuerbare Einkommen reduzieren. Ab dem 1. Januar 2029 wird der Abzug eingeschränkt, insbesondere entsprechend dem Anteil vermieteter oder verpachteter Immobilien am Gesamtvermögen. Für bestimmte Ersterwerber ist ein begrenzter Abzug vorgesehen.
• Eigenmietwert:Im Jahr 2026 gehört der Eigenmietwert selbst genutzten Wohneigentums weiterhin zum steuerbaren Einkommen. Seine Besteuerung fällt am 1. Januar 2029 weg; gleichzeitig ändern sich Abzüge. Übertragen Sie die heutigen Steuerannahmen deshalb nicht unverändert auf die gesamte Hypothekenlaufzeit.
• Örtliche Steuertarife: Die Grenzsteuersätze unterscheiden sich stark zwischen Kantonen und Gemeinden. Das beeinflusst den steuerlichen Nutzen der indirekten gegenüber der direkten Amortisation.

Praktisches Fazit

Eine SARON-Amortisationsrechnung muss mögliche Zinsschwankungen und die Steuern am Wohnort berücksichtigen. Direkte Amortisation reduziert schrittweise die Schuld und die Bruttozinsen. Indirekte Amortisation nutzt die gebundene Vorsorge und ihre zulässigen Steuerabzüge. Welche Variante passt, hängt vom Vertrag, Ihrer Risikotoleranz und den während der jeweiligen Jahre geltenden Steuerregeln ab.

Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

• Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) – Gebundene Vorsorge, Säule 3a: https://www.bsv.admin.ch/fr/votre-cotisation-au-3e-pilier
• Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) – Abzüge für Schulden und Schuldzinsen: https://www.estv.admin.ch/fr/deductions-taux-baremes-impot-federal-direct
• SIX Group – SARON-Referenzzinssatz: https://www.six-group.com/en/market-data/indices/switzerland/saron.html
• Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA – Mindestanforderungen für Hypothekarfinanzierungen: https://www.finma.ch/fr/surveillance/banques/regles-de-conduite/financements-hypothecaires/

Häufige Fragen

Bis wann muss eine zweite Hypothek in der Schweiz amortisiert werden?

Die Bank muss den zu amortisierenden Schuldenanteil und den für Ihr Dossier geltenden Zeitplan nach den aktuellen Mindeststandards schriftlich bestätigen.

Kann eine SARON-Hypothek direkt und indirekt amortisiert werden?

Je nach Kreditvertrag kann die vereinbarte Amortisation zwischen direkter Rückzahlung und Einzahlungen in eine verpfändete 3a-Lösung aufgeteilt werden. Lassen Sie sich die konkrete Möglichkeit von Ihrer Bank bestätigen.

Warum beeinflusst der kantonale Steuersatz die Wahl der Amortisationsmethode?

Der Nutzen der indirekten Amortisation hängt unter anderem von zulässigen 3a- und Schuldzinsabzügen ab. Bei einem höheren Grenzsteuersatz kann die Ersparnis grösser ausfallen. Die zusätzlichen Zinskosten, die Besteuerung des Kapitalbezugs und künftige Änderungen der Abzüge gehören ebenfalls in die Rechnung.