Vorsorge & Steuern

Hypothek refinanzieren und übertragen: Wann lohnt sich ein Bankenwechsel?

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Bereiten Sie die Übertragung Ihrer Hypothek vor der Fälligkeit vor. Vergleichen Sie Zinssatz, Entschädigungen, Flexibilität, Gebühren und Gesamtkosten, bevor Sie die Bank wechseln.

Ein Bankenwechsel kann die Kosten einer Hypothek senken. Läuft noch eine Festhypothek, ist der Wechsel jedoch selten kostenlos. Der richtige Zeitpunkt hängt von den vertraglichen Fälligkeiten, der Vorfälligkeitsentschädigung, dem neuen Angebot und Ihrem Immobilienvorhaben ab.

Eigentümer bereiten die Übertragung ihrer Hypothek zwischen zwei Banken vor
Vergleichen Sie die Gesamtkosten und die Flexibilität, nicht nur den beworbenen Zinssatz.

Rechtzeitig beginnen

Lesen Sie Ihre Verträge zwölf bis achtzehn Monate vor der ersten wichtigen Fälligkeit nochmals durch. Halten Sie für jede Tranche das Kapital, die Zinsart, das Fälligkeitsdatum, die Kündigungsfrist und die Rückzahlungsbedingungen fest. Stark auseinanderliegende Fälligkeiten erschweren die vollständige Übertragung.

Die Vorfälligkeitsentschädigung als Kostenfalle

Eine vorzeitig gekündigte Festhypothek kann eine hohe Entschädigung auslösen. Deren Berechnung hängt vom Vertrag und der Marktlage beim Ausstieg ab. Verlangen Sie eine schriftliche Abrechnung, bevor Sie ein neues Angebot annehmen. Eine Ersparnis von wenigen Zehntelprozentpunkten gleicht die Entschädigung, Verwaltungsgebühren und Übertragungskosten nicht unbedingt aus.

Auf derselben Grundlage vergleichen

  • Zinssatz und Marge einschliesslich der Verlängerungsbedingungen.
  • Laufzeit, Amortisation und Möglichkeiten ausserordentlicher Rückzahlungen.
  • Gebühren für Dossier, Bewertung, Änderungen und Übertragung.
  • Vorgaben zu Konten, Sparguthaben oder anderen Produkten.
  • Regelungen bei Verkauf, Scheidung oder Weitergabe der Immobilie.
  • Beratungsqualität und Geschwindigkeit der Entscheidungen.

Rechenbeispiel

Bei 600 000 Franken entspricht eine Zinsdifferenz von 0,30 Prozentpunkten jährlich 1 800 Franken vor Steuereffekten. Kostet die Übertragung insgesamt 4 500 Franken, sind bei unveränderten Bedingungen ungefähr zweieinhalb Jahre nötig, um diese Kosten auszugleichen. Planen Sie einen Sicherheitspuffer ein: Künftige Zinssätze, der Immobilienwert und Ihre persönliche Situation können sich verändern.

Teilübertragung oder Verlängerung bei der bisherigen Bank

Können nicht alle Tranchen zusammen übertragen werden, fragen Sie die neue Bank nach einer Teilrefinanzierung und den Anforderungen an den Pfandrang. In manchen Fällen ist eine Verhandlung mit der bisherigen Bank einfacher. Ein vollständiges Konkurrenzangebot verbessert die Verhandlungsgrundlage, besonders bei einem weiterhin soliden Dossier.

Das Dossier vorbereiten

Stellen Sie Verträge, Schuldenauszüge, Immobilienbewertung, Einkommensnachweise, Kosten und Vorsorgeunterlagen zusammen. Die neue Bank beurteilt die Tragbarkeit und die Immobilie erneut. Sie muss die Bedingungen des bisherigen Kreditgebers nicht automatisch übernehmen.

Praktische Entscheidung: Unterschreiben Sie das neue Angebot erst, wenn die Ausstiegskosten, das Übertragungsdatum und die Verfügbarkeit aller erforderlichen Unterlagen schriftlich bestätigt sind.

Offizielle Orientierung:

FAQ

Wann sollte ich mit dem Vergleich beginnen?

Idealerweise zwölf bis achtzehn Monate vor einer wichtigen Fälligkeit, um Fristen und Ausstiegskosten zu erkennen.

Übernimmt die neue Bank den Kredit automatisch?

Nein. Sie beurteilt die Immobilie, die Tragbarkeit und die Finanzierungsstruktur erneut.

Reicht der beste Zinssatz als Kriterium?

Nein. Berücksichtigen Sie Entschädigungen, Gebühren, gebundene Produkte, Flexibilität und Ausstiegsbedingungen.